Gebäudetyp E 2026: Befreiungsschlag oder Haftungsfalle für Architekten?

Von Alexander Sturm / 29. Oktober 2026

Kaum ein baupolitisches Vorhaben hat die Branche in den letzten Jahren so beschäftigt wie der Gebäudetyp E. Angestoßen wurde er von Architektinnen und Architekten. Danach wurde er politisch vertagt und zwischendurch fast schon abgeschrieben. Jetzt ist er wieder da: Ende Oktober 2026 hat das Bundesjustizministerium einen Referentenentwurf für das Gebäudetyp-E-Gesetz vorgelegt. Bundesbauministerin Verena Hubertz spricht gern vom „Bauen ohne Schnickschnack“, Justizministerin Stefanie Hubig sogar von einem „echten Befreiungsschlag“.

In vielen Planungsbüros fällt die Reaktion vorsichtiger aus. Weniger Normen klingen gut, solange man nicht an die Haftung denkt. Wer sich heute bewusst gegen einen etablierten Standard entscheidet, riskiert schnell einen Streit über Mängel. Kann ein Gesetz das wirklich ändern? Und was heißt das für die tägliche Arbeit von Architektur- und Ingenieurbüros?

Auf einen Blick

✓ Keine Gebäudeklasse: Vertragsoption für Neubau und Bestand, das „E“ steht für einfach bzw. experimentell
✓ Unverändert: Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheitsschutz bleiben verpflichtend
✓ Stand 29.10.2026: Referentenentwurf des BMJV vom 26.10.2026, Inkrafttreten laut Ministerinnen frühestens Mitte 2027
✓ Einsparpotenzial: laut BMJV etwa 10–15 % der Bauwerkskosten möglich, eine Studie nennt perspektivisch bis zu 25 %
✓ Für Planungsbüros: Vereinbarung und Hinweis in Textform, Entscheidungen des Bauherrn nachvollziehbar dokumentieren
✓ Österreich & Schweiz: kein vergleichbares Gesetz, Abweichungen über OIB-Richtlinien bzw. Nutzungsvereinbarungen

Was bedeutet Gebäudetyp E?

Der Gebäudetyp E soll eine vertragliche Option im deutschen Baurecht werden: Bauherren und Auftragnehmer sollen damit rechtssicher auf nicht zwingend notwendige Komfortstandards verzichten können. Er ist keine Gebäudeklasse, und die gesetzlichen Schutzziele bleiben vollständig erhalten.

Der Name führt oft in die Irre. Der Gebäudetyp E ist kein bestimmter Gebäudetyp mit festgelegten baulichen Eigenschaften, wie es etwa bei Gebäudeklassen der Fall ist. Das Bundesjustizministerium versteht darunter ausdrücklich „einfaches, bedarfsgerechtes Bauen“, und zwar im Neubau ebenso wie im Bestand. Das „E“ wird je nach Lesart als einfach, experimentell oder entschlackt übersetzt. Gemeint ist immer dasselbe: weniger Normen und mehr Spielraum.

Im Kern ist der Gebäudetyp E also eine zivilrechtliche Frage. Das Bauordnungsrecht schützt Leben und Gesundheit, und daran ändert sich nichts. Die Architektenkammer Baden-Württemberg weist darauf hin, dass die Schutzziele der Landesbauordnungen unangetastet bleiben. Das Problem liegt woanders: Über die Jahre sind viele Komfortansprüche zum stillschweigend geschuldeten Standard geworden. Die Tagesschau nennt als Beispiele eine bestimmte Zahl an Steckdosen, besonders hohe Decken oder besonders dicke Fenster und Wände für den Schallschutz. Viele davon gelten inzwischen als anerkannte Regeln der Technik. Wer davon abweicht, muss nach heutigem Vertragsrecht mit einer Klage rechnen.

Auf der öffentlich-rechtlichen Seite hat sich bereits etwas bewegt: Die Bauministerkonferenz hat in § 67 der Musterbauordnung eine Regelung für Abweichungen geschaffen, die die Länder in ihren Landesbauordnungen umgesetzt haben oder noch umsetzen. Was bislang fehlt, ist die passende Regelung im Zivilrecht – und genau dort setzt das Gebäudetyp-E-Gesetz an.

Wie ist der aktuelle Stand des Gebäudetyp-E-Gesetzes?

Stand 29.10.2026: Am 26. Oktober 2026 hat das Bundesjustizministerium einen neuen Referentenentwurf vorgelegt. In Kraft ist das Gesetz noch nicht, ein Entwurf aus dem Jahr 2024 war mit dem Ende der Ampelkoalition gescheitert.

Der Weg dorthin war lang. Am 20. November 2025 legten Bundesjustiz- und Bundesbauministerium gemeinsame Eckpunkte vor, im Dezember 2025 startete ein Beteiligungsprozess mit Bau- und Planungspraxis, Verbraucherverbänden, Ländern und Justiz. Im Juli 2026 kündigten beide Ministerinnen den Entwurf an, vorgelegt wurde er schließlich Ende Oktober.

Wie geht es weiter? Verbände können bis zum 9. November 2026 Stellung zum Entwurf nehmen. Danach folgen Kabinett, Bundestag und Bundesrat. Ein festes Datum für das Inkrafttreten gibt es noch nicht, die Ministerinnen peilen frühestens Mitte 2027 an. Der Entwurf sieht außerdem vor, die neuen Regeln nach fünf Jahren zu evaluieren.

Inhaltlich ergänzt der Referentenentwurf das Bauvertragsrecht im BGB um einen gesetzlichen Basisstandard. Bauherren und Bauunternehmen sollen künftig in Textform vereinbaren können, dass ein Gebäude unterhalb des bisher üblichen Komfortniveaus errichtet wird, ohne dass der Auftragnehmer allein wegen dieser Abweichung haftet.

Der Entwurf geht dabei zweigeteilt vor. Für Merkmale, die in den Technischen Baubestimmungen der Länder geregelt sind, etwa Brandschutz, Schallschutz oder Standsicherheit, soll künftig gelten: Wer diese Vorgaben einhält, baut sachmangelfrei. Ein höherer Komfortstandard wäre nur noch geschuldet, wenn er ausdrücklich vereinbart wird.

Für alles, was die Technischen Baubestimmungen nicht abdecken, gilt grundsätzlich weiter das bisherige Werkvertragsrecht. Dazu gehören zum Beispiel Innenausstattung, Elektroinstallation und Fassadengestaltung. Auch hier soll die Abweichung vom Üblichen aber deutlich leichter werden: Statt einer umfassenden Belehrung über Risiken soll ein einfacher Hinweis in Textform genügen.

Gerade dieser Punkt dürfte für Planer entscheidend sein. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Auftragnehmer den Bauherrn bei Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik in der Regel über die Konsequenzen und Risiken aufklären, sofern der Bauherr sie nicht ohnehin kennt oder sie sich aus den Umständen ergeben (vgl. Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14, zu einem VOB-Vertrag). Was das im Einzelnen bedeutet, blieb in der Praxis unklar. Das Haftungsrisiko hat viele Büros deshalb davon abgehalten, günstigere Lösungen überhaupt vorzuschlagen.

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Wie viel lässt sich mit dem Gebäudetyp E einsparen?

Laut BMJV zeigen Erfahrungen aus Pilotprojekten, dass die Bauwerkskosten um etwa 10 bis 15 % gesenkt werden können. Eine Studie zum schleswig-holsteinischen Regelstandard nennt perspektivisch sogar bis zu 25 % der Baukosten.

Diese Zahlen muss man richtig einordnen. Das BMJV betont selbst, dass die tatsächliche Einsparung von den jeweiligen Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen abhängt. Der „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ aus Schleswig-Holstein ist zudem kein Gebäudetyp-E-Pilotprojekt, sondern ein Standard der sozialen Wohnraumförderung. Das Einsparpotenzial für die Wirtschaft beziffert der Referentenentwurf auf rund 6,6 Milliarden Euro pro Jahr.

Klar ist: Einsparungen entstehen nicht automatisch durch einen Vertragstyp, sondern durch bewusste Planungsentscheidungen. Und genau diese Entscheidungen trifft in der Regel das Planungsbüro.

Wie bewertet die Branche den Gebäudetyp E?

Kammern unterstützen den Gebäudetyp E, Juristen sehen ein Spannungsfeld mit der bisherigen Haftungsrechtsprechung, und politisch war lange umstritten, ob er Regelfall oder Sonderfall werden soll.

Die Kammern: Wir haben das angestoßen

Der Gebäudetyp E kommt nicht aus der Politik, sondern aus dem Berufsstand. Die Architektenkammern haben das Konzept 2022 entwickelt, die Ingenieurkammern haben es unterstützt. Ein wichtiger Impuls kam von der Bayerischen Architektenkammer, auch der BDA steht hinter der Initiative. Entsprechend deutlich fiel die Zustimmung aus, als die damalige Bundesregierung im November 2024 einen ersten Gesetzentwurf im Kabinett beschloss. Dieser wurde nach dem Ende der Ampelkoalition jedoch nicht mehr verabschiedet. Auch danach blieb die Bundesarchitektenkammer dran: Im April 2026 brachte BAK-Präsidentin Andrea Gebhard bei Justizministerin Hubig konkrete Vorschläge zur Umsetzung ein.

Juristen: Wie passt das zum „sichersten Weg“?

Aus der Justiz und der Anwaltschaft kommen deutlich skeptischere Stimmen. Die Rechtsprechung verlangt seit Jahrzehnten, dass nach den anerkannten Regeln der Technik gebaut wird – der Gebäudetyp E will dagegen mehr Mut und weniger Normen. Der für Baurecht zuständige 7. Zivilsenat des BGH hielt den Entwurf von 2024 in einem Fachbeitrag für „zur Herbeiführung seines Ziels nicht geeignet“. Rechtsanwalt Yannic Linnemann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im DAV warnte im Juni 2026 in einer Analyse der Eckpunkte, der Gebäudetyp E werde das Bauen zugänglicher, aber nicht weniger streitanfällig machen: neue Begriffe, neue Vertragspflichten, neue Beweisthemen. Ob diese Kritik auch auf den inzwischen vorgelegten Referentenentwurf voll zutrifft, werden die Stellungnahmen zeigen.

Daneben gibt es eine dritte Position: Schon das geltende Recht biete genug Möglichkeiten, man müsse sie nur richtig nutzen. Für diesen Weg hat das Bundesbauministerium bereits 2024 mit Partnern aus dem Bündnis bezahlbarer Wohnraum eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ erarbeitet und dabei Konzepte von Bundesarchitekten- und Bundesingenieurkammer aufgegriffen. Sie ist ein Praxisleitfaden zum geltenden Recht, nicht zum neuen Gesetz, und zeigt, wie eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik rechtssicher vereinbart werden kann – mit Hinweisen von der Betonzwischendecke bis zur Steckdose.

Politik: Neues Normal oder Sonderfall?

Auch in der Koalition war der Gebäudetyp E umstritten. Der Entwurf sollte eigentlich schon im Sommer vorliegen, verzögerte sich aber wegen Meinungsverschiedenheiten im Detail. Eine der Streitfragen war, ob der Gebäudetyp E das „neue Normal“ beim Bauen oder eine Sonderkategorie im Vertragsrecht werden soll. Für die Praxis ist das keine Kleinigkeit. Davon hängt ab, ob Büros künftig jedes Mal aktiv auf den einfachen Standard hinweisen müssen oder ob er zum Regelfall wird. Auch nach Vorlage des Entwurfs zeigt sich die CDU skeptisch.

Gibt es den Gebäudetyp E auch in Österreich und der Schweiz?

Nein. Der Gebäudetyp E ist ein deutsches Gesetzesvorhaben. Österreich und die Schweiz kennen kein vergleichbares Vertragsmodell, bieten aber eigene Wege, um von Standards abzuweichen.

Österreich: Abweichen über die OIB-Richtlinien

In Österreich bilden die OIB-Richtlinien die Grundlage der bautechnischen Vorschriften. Sie regeln unter anderem Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Barrierefreiheit und Energieeinsparung und werden erst wirksam, wenn die Bundesländer sie im jeweiligen Landesbaurecht für verbindlich erklären. Abweichungen sind schon heute vorgesehen: Ein Projekt darf von den Richtlinien abweichen, wenn nachgewiesen wird, dass ein gleichwertiges Schutzniveau erreicht wird. Die Anhörung zu den OIB-Richtlinien 2027 endete am 30.09.2026, die finale Fassung soll voraussichtlich im Sommer 2027 veröffentlicht werden.

Auch das Thema Normenflut ist in Österreich nicht neu. Bereits 2016 haben Austrian Standards und die Bundesinnung Bau das „Dialogforum Bau Österreich“ gestartet. Ziel war es, Normen und Baustandards zu vereinfachen, Widersprüche aufzulösen, Kosten zu senken und Haftungsrisiken zu reduzieren. Der Unterschied zum deutschen Ansatz: Österreich setzt bislang eher bei den Regelwerken selbst an als beim Vertragsrecht.

Schweiz: Nutzungsvereinbarung statt eigenem Gesetz

In der Schweiz werden technische SIA-Normen häufig als Ausdruck der anerkannten Regeln der Baukunde herangezogen. Gesetzeskraft haben sie nicht, einige kantonale Gesetze verweisen aber darauf. Abweichungen von technischen Normen sind grundsätzlich zulässig, solange keine gesetzlichen Vorschriften verletzt und keine Personen oder Sachen gefährdet werden.

Der zentrale Hebel ist die Nutzungsvereinbarung: Darin halten Bauherr und Planer fest, welche Anforderungen für das konkrete Gebäude gelten sollen. Ein Ziel einer Norm kann so auf anderem Weg erreicht oder bewusst wegbedungen werden. Ein eigenes Gesetz wie in Deutschland braucht es dafür nicht.

Für Planungsbüros im ganzen DACH-Raum gilt damit dasselbe Prinzip: Wer von üblichen Standards abweicht, braucht eine saubere Vereinbarung und einen nachvollziehbaren Beleg.

Land / Vergleich	Deutschland	Österreich	Schweiz
Instrument	Gebäudetyp-E-Gesetz (Entwurf)	Abweichung von OIB-Richtlinien	Nutzungsvereinbarung
Voraussetzung	Vereinbarung und Hinweis in Textform	Nachweis eines gleichwertigen Schutzniveaus	Keine Verletzung gesetzlicher Vorschriften, keine Gefährdung
Stand	Referentenentwurf 26.10.2026	OIB-Richtlinien 2027 voraussichtlich Sommer 2027	Bereits möglich

Was bedeutet der Gebäudetyp E für Planungsbüros?

Planungsbüros werden stärker zu Beratern bei Standardentscheidungen. Das bringt Chancen, aber auch mehr Aufwand bei Abstimmung, Vertrag und Dokumentation.

Bauherren haben künftig eine Rechtsgrundlage, um einfachere Standards einzufordern – und sie werden sie nutzen. Vor allem private und institutionelle Wohnungsbauer mit Kostendruck werden fragen, wo sich Standards reduzieren lassen. Damit verändert sich die Rolle des Planungsbüros. Es plant nicht mehr nur, sondern berät stärker bei Entscheidungen über Standards.

Diese Beratung kostet Zeit. Jemand muss Varianten gegenüberstellen, Auswirkungen auf Nutzung und Betrieb erklären und Entscheidungen mit dem Bauherrn abstimmen. Ob dieser Aufwand im Honorar richtig abgebildet ist, sollten Büros früh mit ihren Auftraggebern klären. Sonst finanziert das Planungsbüro die Einsparungen am Bauwerk mit eigenem Mehraufwand.

Auch die Vertragsgestaltung wird wichtiger. Der Entwurf sieht für die Vereinbarung und den Hinweis die Textform vor. Damit ist klar, dass mündliche Absprachen in der Baubesprechung künftig noch weniger reichen als heute.

Für Planer ist dabei wichtig: Auch der aktuelle Referentenentwurf bezieht Architekten- und Ingenieurverträge ein – § 650q BGB-E verweist auf die neuen Regeln in § 650a BGB-E. Das größte Risiko liegt deshalb nicht im einfacheren Standard selbst, sondern in einer unklaren Vereinbarung. Wer nur „Gebäudetyp E“ in den Vertrag schreibt, ohne die konkreten Qualitäten zu beschreiben, schafft neue Streitpunkte. Das Gebäude darf einfacher werden – die Leistungsbeschreibung muss dafür präziser werden.

Bei Verbraucherbauverträgen kommen zusätzliche Pflichten hinzu: Die Baubeschreibung muss den Gebäudetyp E ausdrücklich kennzeichnen, Angaben zum Schallschutz enthalten und die erwartete Kostenersparnis überschlägig ausweisen. Für Büros, die Baubeschreibungen erstellen oder zuliefern, ist das ein neuer Prüfpunkt.

Warum ist Dokumentation beim Gebäudetyp E so wichtig?

Im Streitfall zählt nicht, was vereinbart wurde, sondern was sich belegen lässt: welche Standards reduziert wurden, wer zugestimmt hat und wann der Hinweis erfolgte.

Ein Thema wird in der Debatte bislang zu wenig beachtet. Selbst wenn ein einfacher Hinweis die ausführliche Risikobelehrung ersetzt, muss im Streitfall belegt werden, wer was wann entschieden hat. Welche Standards wurden reduziert? Wer hat zugestimmt? Lag der Hinweis vor Vertragsschluss vor? Wurde bei Planungsänderungen erneut darauf hingewiesen?

Der BVBS Bundesverband Software und Digitalisierung im Bauwesen betonte bereits Anfang 2026, dass der Gebäudetyp E große Chancen bietet, aber nur, wenn Abweichungen von Standards rechtssicher, nachvollziehbar und digital dokumentiert werden. Für Planungsbüros bedeutet das ganz praktisch: Hinweise, Freigaben, E-Mails, Planstände und Protokolle müssen projektbezogen und schnell auffindbar abgelegt sein, und das noch Jahre nach der Abnahme. Liegt dieses Wissen in persönlichen Postfächern, verstreuten Ordnern oder bei einzelnen Mitarbeitenden, nützt die beste Regelung im BGB wenig.

Fazit: Eine Chance für Büros, die gut vorbereitet sind

Der Gebäudetyp E löst das Haftungsproblem nicht von selbst. Er verschiebt es: weg von der Frage, ob eine Abweichung erlaubt ist, hin zu der Frage, ob sie sauber vereinbart und belegt wurde. Ob das Gesetz in der jetzigen Form verabschiedet wird, ist noch offen. Klar ist aber schon jetzt, in welche Richtung es geht: mehr Spielraum, mehr Beratung und mehr Verantwortung für die Dokumentation.

Planungsbüros, die ihre Projektkommunikation, Vertragsunterlagen und Entscheidungswege schon heute strukturiert erfassen, können den Gebäudetyp E als Wettbewerbsvorteil nutzen. Alle anderen tragen das Risiko, das das Gesetz eigentlich verringern sollte.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 29.10.2026.

Ist der Gebäudetyp E eine eigene Gebäudeklasse?

Nein. Der Gebäudetyp E soll eine vertragliche Option werden, mit der Bauherr und Auftragnehmer einen einfacheren Standard vereinbaren.

Ist das Gebäudetyp-E-Gesetz schon in Kraft?

Nein. Stand 29.10.2026 liegt ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vom 26. Oktober 2026 vor. Stellungnahmen sind bis 9. November 2026 möglich, die Ministerinnen peilen ein Inkrafttreten frühestens Mitte 2027 an.

Gilt der Gebäudetyp E auch für Bestandsgebäude?

Ja. Er ist für Neubau und Bestand vorgesehen.

Welche Standards bleiben verpflichtend?

Die Schutzziele des Bauordnungsrechts, insbesondere Standsicherheit, Brandschutz und Gesundheitsschutz.

Gilt der Gebäudetyp E in Österreich oder der Schweiz?

Nein. In Österreich sind Abweichungen von den OIB-Richtlinien bei gleichwertigem Schutzniveau möglich, in der Schweiz werden Abweichungen von Normen in der Regel über eine Nutzungsvereinbarung geregelt.

Was müssen Planungsbüros dokumentieren?

Nach dem Entwurf bedürfen die Vereinbarung und der Hinweis an den Bauherrn der Textform. Empfehlenswert ist außerdem, festzuhalten, welche Standards reduziert wurden und wann der Bauherr zugestimmt hat – projektbezogen und auch Jahre später auffindbar.