Leistungsphase 9 Objektbetreuung
Die Leistungsphase 9 Objektbetreuung ist der letzte Abschnitt nach HOAI: Das Planungsbüro bewertet nach der Abnahme festgestellte Mängel, begeht das Objekt vor Ablauf der Verjährungsfristen und wirkt bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit. In der Praxis dauert sie bis zu fünf Jahre und bringt bei Gebäuden 2 % des Honorars.
Was dahinter steckt
Die HOAI nennt bei Gebäuden drei Grundleistungen:
- fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens bis fünf Jahre nach Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen
- Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen
- Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
Die Beseitigung der Mängel, die bei der Abnahme festgestellt wurden, überwacht das Büro noch in Leistungsphase 8. Das Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist ist in Phase 9 eine Besondere Leistung, ebenso Gebäudebestandsdokumentation, Wartungs- und Pflegeanweisungen, ein Instandhaltungskonzept oder Objektbeobachtung.
Warum das für Planungsbüros wichtig ist
Die Phase bringt bei Gebäuden und Freianlagen 2 %, in der Technischen Ausrüstung, bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen 1 %. Dafür bindet sie das Büro über Jahre. Zwei Fristen zählen: Mängelansprüche gegenüber Bauunternehmen verjähren beim Bauwerk nach BGB in fünf Jahren ab Abnahme, bei vereinbarter VOB/B ohne andere Regelung in vier Jahren. Die Begehung muss vor dem jeweiligen Fristende liegen.
Ist Phase 9 beauftragt, ist die Leistung des Büros ohne Teilabnahme erst mit ihr vollständig erbracht. Die Verjährung für die gesamte Planung beginnt dann erst Jahre nach Bauende.
Nach § 650s BGB kann das Büro ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmens eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Damit beginnt die Verjährung für die Phasen 1 bis 8 früher. Am sichersten ist, das im Vertrag zu regeln.
Wird Phase 9 nicht beauftragt, sollte der Vertrag auch das ausdrücklich festhalten, denn davon hängt ab, wann die Leistung des Büros vollständig ist.
Beispiel
Die Bauleistungen einer Kita werden am 15. März 2027 abgenommen, die Bauverträge enthalten die VOB/B ohne abweichende Frist. Die Mängelansprüche verjähren damit mit Ablauf des 15. März 2031, die Begehung muss davor stattfinden.
Das Honorar der Objektplanung beträgt 360.000 €, Phase 9 bringt 2 %, also 7.200 €. Das Büro plant zwei Begehungen zu je 8 Stunden und 30 Stunden Mängelbewertung, zusammen 46 Stunden zu 95 €, also 4.370 €.
So unterstützt ingo365
Im Honorarkalkulator von ingo365 ERP lässt sich die Objektbetreuung je Leistungsbild an- oder abwählen, auf Wunsch ist sie standardmäßig deaktiviert. Wird sie beauftragt, steht sie als eigene Position im Projektauftrag und wird nach Leistungsstand abgerechnet. Den Begehungstermin vor Fristablauf hält die Projektleitung als Aufgabe in ingo365 ERP fest. Jahre später fasst der KI-Projektagent in ingo365 DMS die Mängelkorrespondenz des Projekts mit Quellenangabe zusammen, abgerechnet nach Verbrauch.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
Wann kann die Leistungsphase 9 abgerechnet werden?
Vollständig erst, wenn ihre Leistungen erbracht und abgenommen sind, also nach der Mängelbewertung und der letzten Begehung vor Fristablauf, oft rund fünf Jahre nach der Abnahme des Bauwerks. Für bereits erbrachte Teile sind vorher Abschlagsrechnungen möglich. Die Phasen 1 bis 8 kann das Büro nach einer Teilabnahme gemäß § 650s BGB mit einer Teilschlussrechnung früher abrechnen.
Wie lange dauert die Objektbetreuung in Österreich?
Im österreichischen Leistungsmodell LM.VM ist die fachliche Bewertung der Mängel auf längstens drei Jahre seit Abnahme begrenzt, statt fünf Jahre wie in der HOAI. Drei Jahre beträgt in Österreich auch die gesetzliche Gewährleistungsfrist für unbewegliche Sachen nach § 933 ABGB.
Stand: 05.11.2026