Umbauzuschlag
Der Umbauzuschlag ist ein prozentualer Zuschlag auf das Honorar für Grundleistungen bei Umbauten und Modernisierungen, der den Mehraufwand der Planung im Bestand abgilt. Er wird nach der HOAI je nach Schwierigkeitsgrad in Textform vereinbart, ohne Vereinbarung gelten ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad 20 %.
Was dahinter steckt
Ein Umbau ist nach § 2 HOAI die Umgestaltung eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Das Honorar ermittelt sich nach § 6 Absatz 2 HOAI aus anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen und Honorartafel, dazu kommt der Umbau- oder Modernisierungszuschlag.
Als Orientierung nennen die Leistungsbilder bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad bis 33 % für Gebäude, Freianlagen, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen und bis 50 % für Innenräume, Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung. Vereinbart wird der Zuschlag frei in Textform.
Der Zuschlag ist nicht dasselbe wie die mitzuverarbeitende Bausubstanz. Diese erhöht die anrechenbaren Kosten, der Zuschlag erhöht das daraus ermittelte Honorar. Beides wird getrennt vereinbart.
Warum das für Planungsbüros wichtig ist
Ohne Vereinbarung gibt es den Zuschlag von 20 % nur ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad, darunter entfällt er. Wer die Zuschlagshöhe im Angebot nicht beziffert, überlässt sie dem Rückfallwert. Umgekehrt bindet auch ein in Textform vereinbarter Zuschlag von 0 %.
Beispiel
Ein Büro modernisiert ein Verwaltungsgebäude in Honorarzone III. Neue Bauteile kosten laut Kostenberechnung 600.000 €, als mitzuverarbeitende Bausubstanz werden 150.000 € vereinbart. Bei 750.000 € anrechenbaren Kosten liegt der Basishonorarsatz für alle neun Leistungsphasen bei 89.927 €. Mit dem Rückfallwert von 20 % kommen 17.985,40 € hinzu, zusammen 107.912,40 €. Mit vereinbarten 33 % sind es 29.675,91 € Zuschlag und 119.602,91 € Honorar.
Ausführlich: Umbauzuschlag nach HOAI: Voraussetzungen, Höhe und die 20-Prozent-Regel
So unterstützt ingo365
Im Honorarkalkulator von ingo365 ERP lassen sich Zuschläge, Abschläge und Rabatte je Leistungsphase, Objekt oder Leistungsbild erfassen. Die Basis ist frei wählbar, etwa nur die Leistungsphasen 1 bis 3. Auch die mitzuverarbeitende Bausubstanz wird im Kalkulator hinterlegt.
Verwandte Begriffe
Häufige Fragen
Gilt der Umbauzuschlag auch für Modernisierungen und Instandsetzungen?
Für Modernisierungen ja, die HOAI spricht vom Umbau- oder Modernisierungszuschlag. Für Instandsetzungen und Instandhaltungen gilt eine eigene Regel: Dort kann in Textform vereinbart werden, den Prozentsatz der Objektüberwachung um bis zu 50 % zu erhöhen.
Gibt es einen Umbauzuschlag auch in Österreich?
Ja. Die LM.VM 2023 sehen für die Objektplanung Architektur je nach Eingriff in die Substanz 10 bis 40 % vor, gestaffelt nach leichten, mittleren und schweren Umbauten. Ohne schriftliche Festlegung kann für durchschnittliche Umbauten ein Zuschlag von 20 % angenommen werden.
Stand: 05.11.2026